Avoin kirje Tuomas Rantaselle (vihr) ja muille Helsingin tonttivuokrien korottajille

Helsingin valtuusto teki vastikään, 25.3.2015, käsittämättömän päätöksen jättikorotuksista asuintonttiensa maanvuokriin. Käsittämätön päätös on siksi, että asumme jo nyt kaupungissa, jossa asumiskustannukset karkaavat pienituloisten maksukyvyn ulottumattomiin.

Väittelin vuokrankorotuksista heti tuoreeltaan vihreiden kaupunginvaltuutetun Tuomas Rantasen kanssa Twitterissä. Hän on myös perustellut korotusten tarpeellisuutta omassa blogissaan. Valtuustossa korotuksia puolsivat kaikki ryhmät paitsi vasemmisto, perussuomalaiset muutama perussuomalainen (edit) ja SKP:n Yrjö Hakanen. Erityisen typeränä pidän kuitenkin sitä, että Tuomas Rantanen ja muut vihreät esiintyvät eduskuntavaalikampanjoissaan kohtuuhintaisen asumisen puolestapuhujina, mutta ovat todellisuudessa aktiivisesti vaikuttaneet hintojen nousun kiihdyttämiseen. Kirjoitan blogiani yksityishenkilönä, mutta työssäni toimittajana olen havainnut, että monet poliitikot ovat valmiita purematta nielemään mitä tahansa lähteistämätöntä kukkua, mitä virkamiehet heille syöttävät, usein siksi että tietojen tarkastaminen vaatisi omaa vaivannäköä. Siksi tein oman laskelmani, jolla haluan korjata Tuomas Rantasen vääriä tietoja. Palaan siihen kohta.

1400 % korotus

En kirjoita tätä päivitystä siksi, että korotus koskee myös omaa taloyhtiötäni, mutta jotta ymmärtäisitte paremmin korotuksen suuruuden, kerron esimerkin: Asumme 69-neliöisessä kerrostaloasunnossa n. 10 kilometrin päässä Helsingin keskustasta, ilman neliötäkään omaa pihaa. Seuraavien kymmenen vuoden aikana tonttivuokramme nousee 1400 % 7,59 eurosta 115,92 euroon kuukaudessa. Se tarkoittaa noin 10 % korotusta asumiskuluihimme pelkästään tonttivuokran takia, inflaatiota ja muuta kustannusten nousua huomioimatta.

Kyseessä ei ole minun yksityinen ongelmani. Korotukset alkoivat jo vuonna 2009, jolloin Helsinki korotti lähes sadan tontin vuokraa. Nyt päätetyt korotukset koskevat 170:tä taloyhtiötä, ja vuonna 2020 erääntyy noin 750 maanvuokrasopimusta lisää. Eivätkä vaikutukset lopu siihen. Ennustan, että näin laajat korotukset tulevat heijastumaan vuokrapyyntöihin koko kaupungissa, myös niissä asuntokohteissa, jotka seisovat omilla tonteillaan. Kukapa vuokranantaja ei pyytäisi samaa vuokraa, mitä alueella muutenkin maksetaan?

Kuka hyötyy?

Takaisin siihen laskelmaani. Rantasen mukaan ”alempi tonttivuokra nostaa omistajan katetta”, tieto, jonka hän on poiminut kaupungin virkamiesten laatimasta perustelumuistiosta. Samassa muistiossa väitetään, ilman lähteitä, että:

”Maanvuokran alentamisella ei mitä ilmeisimmin saavuteta pidemmällä tähtäimellä asumiskustannuksia alentavaa vaikutusta, koska alhainen maanvuokra (yhtiövastike/asumiskustannus) pääomittuu ajan myötä asuntojen myyntihintoihin, eli asuntojen hinnat nousevat. Asuntoa myytäessä myyjä voi siis pyytää asunnosta enemmän kauppahintaa, koska asunnon vastike on alhainen. Näin maanvuokran alentamisesta saatava hyöty ajan myötä menetetään ja alhaisesta maanvuokrasta saatava etu siirtyy asunnon nykyiselle omistajalle.”

Oma näppituntumani on ollut, että asia on juurikin päinvastoin. Vuokratonteilla sijaitsevat asunnot ovat jo nyt pääsääntöisesti vähän edullisempia ja niiden vastikkeet korkeampia kuin omilla tonteilla. Näinhän ei pitäisi olla, kun vuokratonteilla on maksettu matalia vuokria viimeiset 50 vuotta. Yritin turhaan googlata tilastoa, joka todistaisi olettamani, joten päätin tehdä sellaisen itse. Koska homma oli varsin työlästä, näytteeni on pieni, mutta kannustan ketä tahansa itse keräämään laajemman aineiston ja vertailemaan tuloksiaan näihin minun saamiini.

Vuokratonteilla kolmioissa asuvat maksavat jo nyt keskimäärin +0,5e/m2 (lähes 10%) korkeampaa hoitovastiketta ja myydessään pyytävät asunnoistaan keskimäärin -645 e/m2 matalampaa hintaa kuin omistustonteilla asuvat.

Tarkemmin: Oikotiellä oli tänään myynnissä Helsingissä vanhoja, alle 400 000 euron pyyntihintaisia 3h+k omistusasunto-osakkeita 285 kpl omilla tonteilla ja 232 kpl vuokratonteilla. Otin 50 asunnon satunnaisotannan kustakin tonttityypistä. Rajasin haun max. 400 000 euron hintaisiin asuntoihin, koska halusin tarkastella asumiskustannuksia normaalituloisten ihmisten perheasunnoissa.

Näytteessäni oman tontin asuntojen koon keskiarvoksi tuli 72,9 m2, hintapyynnön 277 331 e. Vuokratonttiasuntojen koko oli keskimäärin 73,18 m2 ja hintapyyntö 231 276 e. Etenkin hintapyyntöjen osalta otokseni on pienuudessaan epäluotettava, mutta ero on melkoinen: yli 46 000 euroa keskimäärin. Harmi, ettei kukaan tilastoi asuntojen toteuneita myyntihintoja tontin omistus huomioiden. Keräämäni ainesto löytyy kokonaisuudessaan täältä: Tonttivuokrat ja yhtiövastikkeet

Keräsin erikseen tiedot hoitovastikkeesta ja yhtiövastikkeesta. Hoitovastikkeeseen sisältyy vuokrataloissa tonttivuokra ja omilla tonteilla kiinteistövero, yhtiövastikkeeseen myös remonteista aiheutuvat rahoitus- ja korjausvastikkeet. Hoitovastike oli siis keskimäärin 9,94% ja koko yhtiövastike 6,62 % suurempi vuokratonteilla. Tästä voi päätellä sen, ettei vuokratonttitalojen korkeammat vastikkeet selity pelkästään remonteilla.

Tämä tukee aika heikosti väitettä alhaisten maanvuokrien siirtymisestä omistajien pusseihin. Sen sijaan fakta on se, että nyt kun tonttivuokria on päätetty korottaa, asumiskustannukset nousevat kaupungissamme huimaa vauhtia myös seuraavien kymmenen vuoden aikana. Kun asunnoista on pulaa, korotukset siirtyvät täysimääräisinä myös vapaiden markkinoiden vuokralaisille.

Pisara mereen

Rantanen ehdottaa lääkkeeksi muun muassa lisää kaupungin vuokra-asuntoja. No – HS kertoo, että tänä vuonna rakenteilla on ainoastaan 100 valtion tukemaa tavallista vuokra-asuntoa, viime vuonna 466.

Valtuustossa ehdotettiin korotusten kohtuullistamista tiputtamalla vuokrien tuottotavoite 4 prosentista 2:een. Rantasen mielestä tämä olisi ollut ”käänteistä progressiota”, josta hyödyn saisivat vain asunnonomistajat, kun kaupungille kertyvä yhteinen potti supistuisi 50 miljoonaa euroa. Toisin sanoen on parempi, että asumiskustannukset nousevat kaikilla: asunnonomistajilla ja heidän vuokralaisillaan?

Ja mitä tulee 50 miljoonaan. Lukua voisi verrata vaikka siihen, että Helsingin kaupunki maksoi vuonna 2013 toimeentulotukea yhteensä 168,78 miljoonaa euroa. Mahtaako 50 miljoonaa edes riittää, kun näiden vuokrankorotusten aiheuttama yleinen asumiskustannusten nousu kasvattaa sekä toimeentulotuen tarvitsijoiden määrää että heidän asumiskustannuksiaan? Katsotaan viimeistään kymmenen vuoden päästä, kumpi on oikeassa, Tuomas Rantanen vai minä.

Anne

Mainokset

4 comments

  1. Hei! Twitterissä on vaikea selittää isoa asiaa järkevästi. Hyvä että olit tsekannut bloginkin. Tonttivuokrasta päätettäessä siis valtuustossa pohjan puolella oli enemmistö persuistakin. Se että sulla ja meidönkin perheellä Roihuvuoressa nousee rajusti tonttivuokra johtuu siitä että vuokra on ollut meillä täysin muodollinen, koska 50 vuoden kuluessa se on menettänyt arvonsa. Kyse ei siis ole yleisestä jättikorotuksesta vaan se hurja korotus koskee vain meitä joilla tonttivuokra on ollut merkityksetön.

    Toisekseen, se mitä et ymmärrä ja vas oli olevinaan ymmärtämättä, liittyy siuen miten tonttivuokra pitemmän päälle vaikuttaa asuntojen vuokriin ja hintoihin. Kyllä se oikeasti pääomittuu omaisuuden arvoon ja tuottoon. Välitön vaikutus pitää erottaa pitkän tähtäimen vaikutuksesta, sopumuksethan tehdään 50 vuodeksi ja sinä aikana asuntoja myydään ja vuokrataan paljon. Aina siinä vaihdon yhteydessä päivitetään markkinahinta. Alhainen tonttivuokra nostaa asunnon myyntihintaa tai vuokrakatetta. Vasemmiston esittämä tulonsiirto tonttivuokraan siis on kokonaisuudessaan enemmän omistamisen kuin asumisen tukemista. Kysy tästä puolueettomilta asiantuntijoilta. Kyllä mulle moni vasilainenkin yksityisesti myömsi että ilen oikeassa tässä.

    1. Kiitos vastauksestasi Tuomas. Et ottanut ollenkaan kantaa siihen, miksi pienen selvitykseni tulokset antavat ymmärtää ihan päinvastaista kuin tämä ”markkinamekanismisi”. Ymmärrän hyvin välittömän vaikutuksen ja pitkän aikavälin eron, mutta miksi vuokratonteilla sijaitsevat asunnot eivät sitten ole arvokkaampia ja vastikkeet pienempiä kuin omistustonteilla? Jos markkinamekanismi toimisi kuten väität, näin pitäisi olla jo nyt, koska tonttivuokrat ovat olleet alhaiset viimeiset 50 vuotta ja sillä välin omistustonteilla on maksettu kiinteistöveroa. En löydä etsimälläkään mitään lähdettä tällaiselle markkinamekanismille, mutta päätöksentekoon osallistuneena osaat ehkä vinkata minulle, mistä kaupungin virkamiehet ovat tämän tiedon muistioonsa poimineet? Valtuustossa kukaan ei tietääkseni esittänyt tulonsiirtoa mihinkään suuntaan, vaan yksinkertaisesti tonttivuokran tuottovaatimuksen pienentämistä. Tonttivuokra on tulonsiirtoa korkeintaan asukkaalta kaupungille.

  2. Sun tilastossa aika moni vuokratontilla oleva taloyhtiö maksaa jo korkeampaa vuokraa, kuin ne missä vasta nyt korotetaan, vai onnistuitko suodattamaan jotenkin pois? Jos olisit listannut myös rakennusvuodet, olisi niistä pystynyt jotenkin arvioimaan milloin tontinvuokra nousee vai onko noussut jo.

    ”Vuokratonteilla sijaitsevat asunnot ovat jo nyt pääsääntöisesti vähän edullisempia ja niiden vastikkeet korkeampia kuin omilla tonteilla. Näinhän ei pitäisi olla, kun vuokratonteilla on maksettu matalia vuokria viimeiset 50 vuotta. ”

    Näinhän se juuri kuuluukin olla. Omistustontilla olevat ovat kalliimpia ostaa (johtuu siitä että hinta sisältää myös tontin hinnan) ja niiden yhtiövastikkeet ovat halvempia kun eivät sisällä tontin vuokraa.

    1. Kiitos kommentista Otto-Ville! Varmasti joukossa oli sellaisiakin asuntoja, joissa tontinvuokra on jo noussut, mutta en usko että kovin montaa. Listaus olisi tosiaan voinut olla parempikin, mutta kaikki tiedot on poimittava yksitellen, se on aika työlästä hommaa. Olen kanssasi täysin samaa mieltä hintojen ja vastikkeiden logiikasta, ja myös pieni selvitykseni osoittaa samaa. Tuo lauseeni ”Näinhän ei pitäisi olla, kun vuokratonteilla on maksettu matalia vuokria viimeiset 50 vuotta” viittaa Tuomas Rantasen ja kaupungin perustelumuistion logiikkaan, jonka mukaan alhainen tonttivuokra tarkoittaisi alempia vastikkeita ja parempaa myyntihintaa ja siten parempaa tuottoa omistajalle. Yritin sanoa, että 50 vuotta on nyt eletty halpojen tonttivuokrien aikaa, mutta silti vastikkeet ovat tällä hetkellä korkeampia vuokratonteilla. Huomaa silti, että omistustonteilla maksetaan kiinteistöveroa.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s